不平凡的2020年終于接近尾聲，這一年，中國樓市經歷了從驟降到恢復性上升的過程。展望未來，2021年樓市怎么走？不久前召開的中央經濟工作會議給出了“答案”。會議重申“房住不炒”，并且對住房租賃市場給予高度重視。

　　重申“房住不炒” 建立長效機制

　　今年，房地產市場在經歷了一季度疫情導致的驟降之后，逐漸實現恢復性上升。國家統計局數據顯示，1—11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1—10月份提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業營業用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業營業用房銷售額下降13.7%。

　　數據向好的同時，今年房地產市場分化明顯，熱點城市亂象頻發。長三角地區和粵港澳大灣區等區域城市房價上漲迅速，出現價格倒掛、眾籌打新、萬人搶房等現象。對此，監管層和各地方政府進行了調控。據貝殼研究院數據，7月起全國共74個省市141次推出房地產相關政策。

　　中央經濟工作會議對此進行了“定調”。會議提出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

　　“從此表述可以看出，除了堅持‘房住不炒’之外，政策格外提及到了大城市的住房問題。尤其是今年包括深圳、上海等大城市搶房源現象比較明顯，所以對于大城市的住房問題將繼續受關注�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進在接受中國網財經采訪時表示。

　　后續他預計大城市房地產政策會有三個重要變化：第一、從短期管控角度看，繼續打擊各類炒房需求，包括此前深圳的代持購房的行為。

　　第二、從房地產長效機制角度看，后續在土地供應等方面會繼續發力，尤其是增加純住宅用地。

　　第三、繼續發展租賃市場，通過租賃市場來解決住房問題，即市場化租賃住房和保障性租賃住房共同發展。

　　整頓租賃市場 對租金水平合理調控

　　今年以來，受新冠肺炎疫情影響，長租公寓企業接連“爆雷”，把住房租賃市場推到了輿論的風口浪尖。

　　本次會議公報用了較多篇幅部署住房租賃市場。會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。

　　值得一提的是，此前一些地方政府已經對住房租賃市場加強規范。11月17日，深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，嚴打“高進低出”、“長收短付”，提出“十不準”等要求。11月24日，西安住建委發布《西安市住房租賃企業信用信息管理辦法》征求意見稿。提出對西安市的住房租賃企業進行信用分級，并根據信用等級進行獎勵和懲戒。11月25日，武漢市出臺《市住房保障房管局關于進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知》，指出不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，惡意提高或降低租賃價格、侵害房屋權利人和承租人的長期合法權益……

　　對于此次中央經濟工作會議著重提到的住房租賃市場，嚴躍進認為有四點內容值得關注：

　　第一、保障性租賃住房、長租房的政策完善思路不斷清晰，后續各地需要把此類房源的供應、分配等工作做到位。真正為市場上形成豐富、選擇面大的房源。

　　第二、明確租售同權的概念，這也是后續租賃市場積極發展的內容。這里的“同權”，其實就是后續在落戶、入學、醫療方面的同權，具有非常好的導向。

　　第三、土地供應會給予保障，包括傳統的土地供應、集體建設用地、閑置土地等，即為租賃市場提供更為豐富的用地保障。

　　第四、參與主體多樣化。此次政策也明確國有和民營企業都要發揮功能作用。所以后續對于一些民營的租賃企業而言機會大增，是2021年可以積極轉型的內容。

　　12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議上也提出了2021年房地產8項重點工作，其中就包括大力發展租賃住房。

　　此外，中央經濟工作會議首次提到“對租金水平進行合理調控”。嚴躍進認為“穩租金”將成為2021年租賃市場和房地產市場的一個重要工作，后續對于租金的指導價和漲幅等，預計都會出臺地方版本的相關規定。這還將當前市場上減稅降費的政策思路、租賃市場鼓勵需求釋放的思路等進行了結合，具有非常好的導向。