被稱為是一場內(nèi)部約定唱漲房地產(chǎn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃全面開啟，中央各部委主要負(fù)責(zé)人非常罕見的密集于去年12月底與2015年1月份發(fā)聲針對中國房地產(chǎn)市場，掀起市場走向的爭論。

　　對八部局委的2015年房地產(chǎn)走勢的言論如何看，對中國房地產(chǎn)市場大局會有什么影響?是否決定了房價(jià)走勢?房地產(chǎn)市場會怎么走?房地產(chǎn)政策會如何調(diào)整?

　　根據(jù)對房價(jià)上漲規(guī)律的研究，決定房價(jià)的因素，短期看貨幣政策與供需關(guān)系及市場預(yù)期、房企資金。中期看土地供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)增長、需求變化、長期看人口結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長。

　　在分析中央八大部局對房地產(chǎn)言論之前，首先說下當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場八大特征：一是庫存高。二是去行政化。三是無調(diào)控化。四是呈大分化。五是結(jié)構(gòu)不平化。六是房企集中化。七是指標(biāo)下行化。八是去杠桿化。

　　其次是國家住建部正式出發(fā)全面化解樓市最大風(fēng)險(xiǎn)，即高庫存，且集中于三四線城市，說明一二線城市供小于求。

　　最后是銀行貸款利率并未全面下調(diào)，有上升的趨勢。因此，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、金融安全、地方財(cái)稅收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整最好的氣墊，一旦破滅，中國會爆發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融風(fēng)暴、債務(wù)破產(chǎn)的恐怖事情。

　　穩(wěn)住中國經(jīng)濟(jì)，必須穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這就是為什么中央各部局集中于去年12月底與2015年1月紛紛出言“托市”，穩(wěn)定市場預(yù)期，支持房地產(chǎn)的背后根本原因。

　　一是國家住建部：

　　2015年房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運(yùn)行。

　　1)國家住建部：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2014年12月19日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長陳政高表示，2014年房地產(chǎn)市場供求狀況發(fā)生了一些變化，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題還沒有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準(zhǔn)確把握市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2)國家住建部：擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。

　　2014年12月1日，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

　　3)國家住建部：棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)。

　　2015年1月，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在包頭舉行的全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會上表示，隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。

　　4)國家住建部：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租。

　　2015年1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

　　截至2014年12月底，全國商品房待售面積達(dá)到6.2億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是，2015年保障房任務(wù)量為700萬套，融資一如既往地困難。

　　住建部上述《意見》找到了一個(gè)解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發(fā)商去化，開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進(jìn)行融資。“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”

　　上述《意見》與住建部2014年以來調(diào)控思路一脈相承：千方百計(jì)去庫存。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，如何對此類物業(yè)進(jìn)行定價(jià)是一個(gè)難題。隨著物業(yè)價(jià)格的上升，如果政府高價(jià)收購，未來出租后租金回報(bào)率可能會變差。

　　《意見》提到的措施，不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低新房庫存的重大創(chuàng)新，也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。

　　預(yù)計(jì)在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機(jī)構(gòu)，以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)長期運(yùn)營，無論是企業(yè)經(jīng)營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。

　　上述《意見》指出，在大力推進(jìn)經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)的同時(shí)，探索建立支持經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的融資渠道。事實(shí)上，公租房或保障房REITs早有機(jī)構(gòu)在做。2012年該機(jī)構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs，就在快成行的時(shí)候因?yàn)檎�府換屆而暫停。住建部傾向于首先進(jìn)行公租房REITs的實(shí)踐。

　　北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點(diǎn)中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運(yùn)營任務(wù)，他們手中的政策性住房資產(chǎn)，可以作為REITs的打包資產(chǎn);并且，試點(diǎn)企業(yè)還需要兼有國企、地產(chǎn)、金融等資源。

　　試點(diǎn)需要突破的一個(gè)環(huán)節(jié)是，需設(shè)立“特殊目的公司”用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。

　　對于試點(diǎn)單位來說，他們更多的還是希望推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的REITs進(jìn)程。國內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè)，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬平方米計(jì);近兩年來，這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。

　　但是，無論是公租房REITs還是商業(yè)地產(chǎn)的REITs，目前推行的難度都不小。

　　盈利難題，前述《意見》稱，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

　　通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

　　積極鼓勵(lì)投資REITs產(chǎn)品。

　　各城市要積極開展REITs試點(diǎn)，并逐步推開;但對于如何推進(jìn)支持，如何進(jìn)行優(yōu)惠和補(bǔ)貼，并未提及。而商業(yè)地產(chǎn)的REITs同樣不容樂觀。

　　根據(jù)廣發(fā)證券的測算，當(dāng)前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外，其他商業(yè)物業(yè)的收益均低于10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優(yōu)惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。