二手房失信者

　　晏耀斌

　　編者按/在暴漲出現前夕，他們曾是豪爽的炒房者，是正在等待平穩交接的購房人。但在突然出現的暴漲面前，賣方未獲得更多利益，不惜通過提出離奇要求以逼迫買房人退出，由此帶來的訴訟量正在迅速增長。失信背后，是給買賣雙方都帶來更多風險和不確定，尤其在政策變化的當口。

　　一線調查

　　暴漲樓市致炒房客屢現失信

　　今年“十一”前后，全國19座重點城市密集發布樓市“調控”政策，坊間評述“史上最嚴”。去年11月底至此次調控前，曾兩度“亢奮”的房價，在本次調控政策出臺后，迅速降溫，成交量大幅下挫。

　　在調控政策出臺前，被媒體形容為“跳升”的房產價格，在交易參與者中間，產生不小的心理沖擊，可謂“步步驚心”——買方“搶房慌”，賣方“違約潮”。

　　買房“步步驚心”

　　在北京，鏈家中介位于東五環外的分店經理任杰宇告訴記者，8月份，該店接到賣方電話，提出“我要毀約”“來告我吧”的例子，就有兩起。而在房價相對平穩的4至7月，四個月內，這個數字為零。

　　這位店長說，在北京，一套房在8、9兩個月內跳升百萬元是很正常的現象。“都是利益作怪，賣家覺得自己的房子賣賤了。”任杰宇說。

　　同樣在這個月，在房價炙手可熱的二線城市鄭州，正在“換房”的任瑛發現，自己的房子過完戶，準備接受購房驗資時，突然接到中介電話：“業主說，房子不賣了！”

　　兩個月前，她與業主簽訂的買賣合同，如今被毀約。這位“70后”憤憤不平地說：“契約與誠信，在利益面前秒成渣。”

　　由于房價跳漲，任瑛坦誠，自己收回的賣房款，已無力承擔“創新高”的價格，“瞬間覺得自己無家可歸了！”

　　“無家可歸”的任瑛，聘請了律師，即將對房屋出賣人提起訴訟。任瑛僅是眾多“違約受害者”中的一位。

　　伴隨房價“快漲”行情，違約糾紛大量涌現，各類司法案件顯著上升。

　　知名地產律師、京師律師事務所高級合伙人孫建章告訴記者，該所9月份接到的房屋買賣糾紛案，包括咨詢的，都比同期數量多。而這個月是一二線城市房價上漲最迅猛的月份之一。“在利益面前，契約可以隨意被踐踏，社會信用遭到嚴峻挑戰。”孫建章律師說，“這不只是個法律問題。”

　　投資客的“秋收”

　　在違約者名單中，不僅有城市“土著”、城市中產，也有明星企業老總。

　　李A就是其中一位。1983年出生的李A，擔任深圳市某供應鏈管理有限公司董事總經理。她同時是這家公司的法人代表。

　　記者通過深圳市信用網查詢到：該供應鏈管理有限公司由A股上市公司——旗濱集團(4.380, -0.04, -0.90%)投資參股。

　　李A的毀約，發生在千里之外的北京房產處置上。與她一同毀約的，還有她的哥哥李B。

　　今年6月7日，70歲的李某忠從河南老家趕赴北京。他此行，是要收割7年前“投資”的成果。

　　7年前，李某忠以自己及兒子、女兒的名義，在北京市東三環外某小區，一口氣買下五套房。其中一套落在女兒李A名下，一套落在兒子李B名下。

　　李某忠此行的目的，是以代理人的身份，將這兩套房賣掉。

　　李某忠早年在老家辦企業，成為最早掘金的那批人。有了錢，選擇在一線城市買房投資，坐享中國地產“鉆石時代”。

　　李A目前已成為上市公司參股企業董事長。其兄弟李B，則子承父業，擔任河南省鞏義市大華機械有限公司法人代表、董事長、總經理。

　　去年底今年初，北京、上海、深圳等一線城市房價上漲，李某忠決定將李氏兄妹名下的兩套房“逢高套現”。

　　換房者的時機

　　并不是所有人，都能像李A、李B那樣幸運。

　　毫無“家庭背景”的童先生，為了買房，只能靠白手起家。大學畢業，打拼了7年，他才擁有一處“蝸居”。今年初，孩子滿三歲，原有住房已不能滿足“三代同堂”的需求，他決定換房。

　　5月中旬，他通過一家中介將原有房屋掛牌出售，不久后，與買家簽約。與此同時，他開始四處看房。

　　此時的北京，“3·30新政”出臺后，樓市呈“量跌價穩”狀態。而在“3·30新政”出臺前，全國一二線城市經歷了一次“暴漲行情”。

　　經過暴漲行情后的政策降溫，很多“炒房客”判斷，房價見頂了，可以套現了！

　　“新政出臺后，房屋買賣存在小幅的議價空間。”鏈家地產成壽寺店經理王龍躍說，4~6月，不少房都有10萬~20萬元的砍價空間。

　　歷經21次看房，5月底、6月初，童先生通過麥田地產中介，看中東三環外的一套三居室，經過中介撮合，他決定簽約。

　　按照約定，6月7日，業主代理人從河南趕赴北京……

　　合同開局看起來很美

　　6月8日下午，三方見面簽署正式合同。

　　李某忠作為業主代理人，與童先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，他們同時與麥田地產中介簽訂了《居間服務合同》。

　　合同顯示，總房款550萬元。由于房屋“滿五不唯一”，買受人需另繳契稅36萬元，同時，需向中介機構支付居間服務費8.25萬元。也就是說，童先生為該套房屋，需支付人民幣594.25萬元。

　　根據北京市購房政策，童先生須將名下“唯一”住房出售，才能以“首套”資格購買這套房。

　　基于此，雙方協商一致，在合同中約定了“購房時限”：于6月17日前，房屋買受人向出賣人支付訂金50萬元，并作為購房款的一部分；出賣人應于2016年10月31日前向抵押權人（中信銀行）提前清償借款，并于之后10個工作日內申辦抵押登記注銷手續。

　　買賣雙方于11月20日前，辦理稅、費繳納手續。買賣雙方于取得《契稅完稅憑證》后30個工作日內辦理房屋權屬轉移登記手續。

　　據麥田地產中介工作人員金詩雨回憶，三方合同簽署很順利，買賣雙方互留了手機、微信，并認為對方是值得信賴的“交易伙伴”，甚至“約好等合同執行完畢，共同慶祝”。

　　金詩雨告訴記者，合同初期，履約非常及時。買受人定金款50萬元，在三天內全部到賬：6月8日分三批匯款，分別是10萬元、10萬元、5萬元；6月11日，分兩批匯款，分別是20萬元、5萬元。

　　6月11日晚，業主代理人李某忠通過微信告知買家：“童先生，又收到你匯款五萬元……又收到二十萬，今天收到二十五萬了，總共收到五十萬定金…謝謝您能將定金提前匯來。”

　　之后不久，李某忠將兒子李B名下的房，通過麥田地產中介，與另一名客戶簽訂買賣合同。

　　開局，看起來很完美：誠信買家遇到誠信賣家。但是，兩個月后，風云突變……

　　事情正在起變化

　　8月至9月，鄭州、南京、合肥、武漢等二線城市挑起了第二波房價領漲大旗，并帶動北京、上海、深圳等一線城市的價格繼續走高。

　　8月19日21:38，童先生接到業主李A打來的電話。這是業主與買家第一次交流。據童先生回憶，電話中，業主質問他，為什么不能盡早過戶，為什么不能提前付款？

　　業主“劈頭蓋臉”一番話，令童先生感到十分意外。“合同約定12月31日前完成過戶，而此時才8月中旬，遠未到期限。”他預感到，事情正在起變化。

　　果不其然，9月的一天，麥田地產中介工作人員金詩雨向他轉達了業主的“幾個意思”：

　　首先，要求買家把購房全款打入銀行，做資金監管；其次，買家務必提前辦理房屋買賣手續；否則就要考慮違約了。

　　麥田地產中介雙井店經理董志明一直跟蹤這單交易，他告訴記者，業主提出的主張，都是合同外的新主張。

　　“我們跟業主當面溝通的，我們感覺，業主其實是想以這些新要求，為違約找借口。只是到目前為止，業主并未出具書面函件。”金詩雨告訴記者，房價上漲過快，他們店已經收到幾起“毀約通告”。

　　不僅如此，童先生從麥田地產中介處得知，業主將合同出售的這套房，在另一家地產中介同時掛牌出售。

　　10月14日，童先生以這家中介“涉嫌一房多賣”為題，向消費者網舉報。10月17日，在消費者網介入下，這家中介網站撤銷了該套房屋的“出售信息”。記者從網站截圖看到，該套房屋顯示為“暫停出售”。

　　對此，資深地產律師、京師律師事務所高級合伙人孫建章告訴記者，買賣雙方簽署的是由北京市建設委員會、北京市工商行政管理局于2007年12月修訂之標準文本。

　　“如果一房兩賣成為事實，則涉嫌欺詐銷售，后果較為嚴重，當事人將承擔損失賠償。”孫建章律師說。

　　兄妹都選擇了“違約”

　　從10月10日起，麥田地產中介董志明、金詩雨及客戶童先生，通過電話、短信、微信，聯系業主李A及代理人李某忠，提示其按時履約，但截至記者發稿時為止，均未獲實際響應。

　　“在一次電話中，李某忠先生曾承諾在兩周前來北京面談，到現在還沒來。他說，等他先忙完一樁房屋官司。”金詩雨說，其子李B同樣在簽約后拒不執行合同，目前正應對買家起訴。

　　10月底，本報記者致電業主李A，以進一步了解相關情況，在電話中，她稱“這個事情，我不清楚”，便掛斷電話。童先生又跟業主代理人李某忠取得聯系，李某忠在電話中說，“我已不管這事了”，同樣終止了通話。

　　10月31日，是李A童先生買賣合同第一次交割日，合同規定，在此日前，業主要去中信銀行清償房屋抵押貸款。據麥田地產中介介紹，逾期至今，業主并未履行這一條款。

　　根據律師建議，當天下午，童先生向業主李A、代理人李某忠發出“催告函”，要求對方在7個工作日內，對于是否繼續履約，給予正式答復及確認。如未獲答復，將視其正式違約。

　　截至發稿，李某忠及李A、李B均未回復記者采訪要求。

　　“比司法‘訟累’更嚴重的，是社會信用的潰堤。”對于房屋買賣大規模毀約的現象，北京師范大學社會學教授張網成認為，必須保護社會信用，尊重契約精神。

　　“當信用被隨意踐踏，人人見利忘義，社會信用將面臨潰堤風險。背信，一旦成為心照不宣的共同行為，想要重建信任的基礎，是非常困難的。”張網成說。

　　“樂觀的是，今年，深圳、鄭州等城市兩則判例，彰顯了司法機關對守約方的保護。”孫建章律師認為。

　　孫建章律師所指的兩則判例，共同點都是房屋出賣人“毀約”，最終被法院判決“繼續履行合同”，不但如此，因賣方拒不履行合同，帶來的買方相應損失，由賣方承擔。

　　他說，這對那些喪失信用、單房違約的合同方，相關判例無疑是一種警示。

  【專家評論】

  評論：房市里廉價的信用正在助長投機

　　根據我們的辦案實踐，每次房屋市場價格暴漲，都會發生大量的“違約潮”。此時，糾紛案件也會相應地增加。如去年11月份到今年的3月份，今年的8月份到9月份，都是房屋市場價格暴漲階段。由于發生違約和實際進入糾紛之間有一個時間上的滯后，故在其后的一兩個月內，此類案件的訴訟數量都會明顯上升。